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Como uma Empresa Brasileira está Resolvendo os Problemas de Bairros Urbanos de Forma Sustentável, Uma Comunidade de Cada Vez

How a Brazilian Firm is Sustainably Solving the Problems of Urban Slums, One Community at a Time
Une entreprise brésilienne résout durablement les problèmes des bidonvilles urbains, communauté par communauté
Cómo una empresa brasileña está resolviendo de manera sostenible los problemas de las favelas, comunidad por comunidad
Diana de Castro
This article is a translation of:
How a Brazilian Firm is Sustainably Solving the Problems of Urban Slums, One Community at a Time

Abstracts

Terra Nova, a for-profit social enterprise, helps urban slum dwellers obtain legal title to the land they occupy irregularly. By managing all aspects of the land regularization process, Terra Nova helps community residents purchase the land they live on, formalizing an important asset and catalyzing economic growth. This enables the government to implement much needed infrastructure such as running water, sewer systems, electricity and paved roads. The process offers triple bottom line results (i.e., social, environmental and economic benefits) to these urban slums. It transforms dead asset into capital benefitting all stakeholders: 1) community residents purchase important assets, gain access to credit and are transitioned into the formal economy, 2) governments resolve complex, costly problems associated with urban slums and collect taxes and 3) land owners are compensated for their occupied property. Terra Nova's methodology for sustainable land regularization provides a dignified and empowering solution to formalizing property rights.

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Author's notes

CARTA DO PRESIDENTE

A Terra Nova apresenta este trabalho que não é só uma oportunidade de negócio para aqueles que se dedicam a ele, mas sim um projeto de toda uma vida focada na possibilidade de contribuir para a alteração dos fatores que colocam em risco a vida humana na Terra.

Trabalhamos para unir as pessoas na dissolução dos conflitos, na cura das “células doentes” das cidades, revitalizando seus aspectos sociais, ambientais e econômicos. Nesta atividade, identificamos nas comunidades pessoas bem intencionadas que tentam, com poucos recursos, atenuar as dificuldades de todos. Nós reunimos e acrescentamos nossos esforços para fazer crescer esta “cadeia de boa vontade”, envolvendo instituições e influenciando parceiros que possam fortalecer este processo de transformação social que é o principal objetivo deste trabalho.

O amor tem sido a nota constante em nossa atividade diária, renovada pelas experiências de campo e pelo conhecimento teórico apresentado por pessoas notáveis, que concentram seus esforços para descobrir formas de reverter o destino incerto de pessoas que vivem nestas comunidades.

Neste sentido, o presente trabalho sintetiza o nosso empenho e a nossa confiança em conseguir unir esforços para expandi-lo para qualquer lugar onde o ser humano ainda espera que suas necessidades básicas sejam garantidas.

André Albuquerque, fundador e diretor-executivo da Terra Nova Regularizações Fundiárias.

Full text

  • 1 Estudo das Nações Unidas sobre o Programa de Habitat -The state of the Slum quarters in the world 2 (...)

1Segundo as Nações Unidas, bilhões de pessoas no mundo vivem em assentamentos precários. Estima-se que este número atingirá os 1,4 bilhões em 20201. O processo de urbanização mundial levou um enorme contingente de populações pobres para as cidades à procura de melhores oportunidades, gerando desordem, crescimento informal e áreas irregularmente ocupadas.

2Em muitos países em vias de desenvolvimento, a produção formal de habitações sociais não respondeu à enorme procura, levando pessoas a ocupar áreas públicas e privadas sem formalizar os seus títulos de propriedade.

  • 2  Fundação João Pinheiro, Ministério das Cidades, Secretaria Nacional de Habitação – Déficit Habitac (...)

3No Brasil, aproximadamente 1,8 milhões de domicílios urbanos são ocupados desta forma2. Os problemas associados a estas áreas, onde os direitos de propriedade não são formalmente reconhecidos, são habituais. O resultado são bairros preenchidos com casas construídas de forma precária, muitas vezes sem infraestruturas básicas como, por exemplo, esgotamento sanitário, água potável e ligações regulares de energia elétrica, causando sérios problemas ambientais e de saúde.

4Esta situação também dá origem a repercussões econômicas adversas. Estima-se que existam 9,3 trilhões de dólares americanos de “ativos mortos” concentrados nas populações pobres do mundo. (Hernando de Soto, The Mystery of Capital). Soto refere-se ao valor escondido e adormecido dos ativos que não são legalmente reconhecidos, rentabilizados, protegidos ou uniformizados.

5De acordo com seus estudos, os pobres têm, de fato, ativos importantes. No entanto, esses ativos são mantidos de maneira informal limitando, dramaticamente, todo o seu potencial econômico. Qualquer política ou instrumento que formalize esses ativos funciona como um importante catalisador para o crescimento econômico. Realidade que pode ser observada em exemplos concretos relacionados ao trabalho da Terra Nova, onde comunidades inteiras são transformadas de maneira econômica, social e ambiental, a partir da dissolução do conflito relacionado à posse da terra e a formalização do direito à propriedade.

Tabula 1. Lares brasileiros com terrenos ocupados irregularmente – evolução de áreas urbanas

Tabula 1. Lares brasileiros com terrenos ocupados irregularmente – evolução de áreas urbanas

6No Brasil, a ocupação de áreas particulares causou conflitos significativos entre proprietários e ocupantes que, em muitos casos, residiam no local há décadas. Nestes casos, os proprietários consideram estes terrenos praticamente perdidos ou como “ativos mortos” e as disputas judiciais pela posse da terra impedem a entrada de infraestrutura e arrecadação de imposto por parte do poder público tendo, como resultado, comunidades alheias à cidade formal e sem as mínimas condições de saúde e desenvolvimento.

7Nestes casos, a principal solução para resolver estes problemas baseia-se em iniciativas do governo que, no caso de áreas particulares, são resolvidos pela desapropriação: o poder público compra o terreno do proprietário e o transfere para os moradores. Algo ineficiente, paternalista e dispendioso para os contribuintes, além de incentivar as ocupações irregulares.

8O advogado André Albuquerque participou deste desafio enquanto presidia a Companhia de Habitação de Pinhais, no estado do Paraná. Foi quando iniciou o seu trabalho de mediação de conflitos entre proprietários de áreas urbanas particulares ocupadas irregularmente e ocupantes que estavam sob a ameaça de despejo, a partir das ações de reintegração de posse movidas pelos proprietários legais das áreas que foram irregularmente invadidas. Pouco tempo depois, uma alteração na administração pública daquele Município resultou no encerramento da Companhia de Habitação. Foi quando Albuquerque resolveu criar a sua própria empresa, proporcionando uma alternativa sustentável e privada às soluções governamentais existentes para a regularização de áreas urbanas particulares ocupadas irregularmente.

9Em 2001, criou a Terra Nova, uma empresa social com fins lucrativos, especializada em mediar conflitos de terra para a regularização fundiária de áreas urbanas particulares ocupadas irregularmente. Além disso, Albuquerque pretendia criar condições para que os moradores, por esforço próprio, se tornassem os agentes ativos do processo de transformação das comunidades em que residiam.

10Através de um trabalho de mediação, respaldado pelo Código Civil Brasileiro, a Terra Nova promove Acordos Judiciais nas ações de Reintegração de Posse que pesam sobre as áreas ocupadas irregularmente, resolvendo, de forma pacífica, os conflitos relacionados à posse da terra.

11A Terra Nova conduz cada etapa do processo de regularização - da resolução do conflito relacionado à posse da terra ao planejamento urbano da comunidade, administração legal e financeiro relacionado ao trabalho de regularização.

12Assim, o modelo de regularização proposto pela Terra Nova é uma importante ferramenta para transformar os “ativos mortos” em capital, beneficiando todas as partes envolvidas. Os proprietários são indenizados pelo terreno que foi irregularmente ocupado. O poder público não precisa desapropriar a área e passa a arrecadar impostos, desafogando o erário e aumentando seus rendimentos em impostos sobre a área, reduzindo os custos associados ao complexo problema do direito de propriedade. Os moradores pagam uma prestação de acordo com a renda familiar e conquistam, por meios próprios, mais que a aquisição legal de um ativo: seus bairros são transformados em comunidades saudáveis e prósperas. Os valores das propriedades são substancialmente valorizados em título e infraestruturas. Os moradores obtêm acesso ao crédito, a novas oportunidades de trabalho e são integrados à economia formal.

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Figura 1. Triple bottom line – benefícios sociais, econômicos e ambientais.

Figura 1. Triple bottom line – benefícios sociais, econômicos e ambientais.

O Processo

14O processo de regularização é geralmente iniciado por uma ou mais pessoas envolvidas com o trabalho - o proprietário, que quer ser indenizado por sua propriedade; o morador, que quer assegurar o título legal do terreno ocupado; e o poder público que precisa cobrar impostos e resolver os vários problemas associados aos bairros urbanos, mas não possui recursos necessários para isso.

Estudo de Viabilidade

15O processo começa com um estudo de viabilidade - uma avaliação das circunstâncias legais, ambientais e urbanas das áreas em questão. Este estudo define os parâmetros para a negociação com o proprietário.

16São incluídos neste estudo: 1) verificação do direito de propriedade, privilégios e obrigações fiscais da área ocupada; 2) identificação da associação de moradores e seu líder; 3) verificação das áreas que estão aptas para habitação permanente, não localizadas em áreas de risco ou ambientalmente sensíveis e o fato de ser ou não necessário realocar famílias. Também inclui a execução do Contrato de Regularização entre o proprietário e a Terra Nova, atribuindo-o exclusivamente ao processo de regularização.

Diagnóstico

17Esta fase inclui a verificação da área e o levantamento socioeconômico das residências (ex: rendimento, emprego, educação e número de membros do núcleo familiar). Para o trabalho da Terra Nova, é fundamental a capacitação dos líderes comunitários para que possam comprometer-se ativamente com o processo de regularização. Também está incluída a mobilização da comunidade para instruí-lo sobre as vantagens da formalização do direito de propriedade. A intenção é criar agentes de mudança que continuem ativos para o desenvolvimento comunidade, depois de terminado o trabalho da Terra Nova. Este fato também é importante para assegurar o apoio e o registro das famílias no processo de regularização.

18É durante esta fase que a Terra Nova prepara a avaliação urbana, legal e social que define as necessidades da comunidade, sendo utilizada na negociação com os proprietários legais da área e o poder público. A Terra Nova cria um acordo entre o proprietário e os moradores, estabelecendo um valor para o terreno, assegurando o compromisso governamental na aplicação de determinadas obras públicas.

19Todas as partes são envolvidas com o trabalho - os representantes do governo municipal e estadual, o proprietário legal da área e a liderança comunitária representando os moradores. O objetivo é facilitar as negociações e assegurar a representação de todas as partes no Acordo que define prioridades para os projetos urbanísticos, designação de verbas do Fundo Comunitário (ver Aprovação e Gestão do Projeto) e resolução de problemas como a realocação de famílias e assistência a famílias mais pobres.

Acordo Judicial

20O Acordo Judicial, ratificado perante o judiciário, é o produto da resolução de conflitos entre as partes interessadas, definindo os direitos e obrigações de cada parte, incluindo o direito de confiscar a propriedade em caso de não pagamento. É neste momento que a Terra Nova começa a realizar os contratos de indenização dos moradores para o proprietário legal da área.

Aprovação e Gestão do Projeto

21Uma vez assinado o Acordo Judicial, a Terra Nova instala um posto de atendimento na comunidade, facilitando o processo de adesão dos moradores e formalizando os acordos com cada núcleo familiar. A Terra Nova gerencia os contratos e recebe os pagamentos de cada família, que são realizados em pequenas prestações mensais durante um período de aproximadamente 8-10 anos. A Terra Nova mantém sua taxa de serviço, transfere a indenização para o proprietário e reserva uma percentagem para o Fundo Comunitário. Este fundo é para proveito dos moradores e será utilizado para projetos que são adicionais ao trabalho do governo, como, por exemplo, centros comunitários. A percentagem destinada ao Fundo Comunitário varia de acordo com a área e depende das necessidades da comunidade. O governo municipal e estadual aprova os projetos urbanísticos e ambientais.

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Figura 2. Fotos da comunidade Vila Marinho, Paranaguá-PR, Brasil – antes e depois da regularização.

Figura 2. Fotos da comunidade Vila Marinho, Paranaguá-PR, Brasil – antes e depois da regularização.

23A Terra Nova testou seu método de resolução de conflitos e regularização fundiária em sete cidades, em várias regiões do Brasil. Planeja expandir o trabalho para as principais áreas metropolitanas do Brasil e outros países em vias de desenvolvimento. No entanto, a Terra Nova precisa assegurar financiamento em longo prazo, que corresponda à duração de seus créditos. A maior parte do trabalho (e custos) da Terra Nova são antecipados. No entanto, seus rendimentos são recebidos apenas ao longo de 8 a 10 anos. É negociando com instituições financeiras locais e organizações de desenvolvimento, que conseguem suportar esta necessidade.

Conclusão

24O método de regularização da Terra Nova proporciona soluções do Triple Bottom Line (sociais, econômicas e ambientais) aos problemas dos bairros urbanos. Os proprietários são compensados pelos terrenos ocupados. O governo resolve um problema dispendioso e politicamente sensível, aumenta os rendimentos em impostos e insere comunidades inteiras à economia formal. Assim, os moradores da comunidade, que viviam em condições precárias, obtém, por esforço próprio, o título de propriedade dos seus lotes e conquistam acesso ao crédito, aumentando consideravelmente a qualidade de vida de suas famílias.

25O trabalho da Terra Nova foi reconhecido, nacional e internacionalmente, pela Ashoka, Schwab Foundation, Omidyar Network e Building and Social Housing Foundation do World Habitat, entre outros.

Depoimentos das partes envolvidas

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Notes

1 Estudo das Nações Unidas sobre o Programa de Habitat -The state of the Slum quarters in the world 2006-2007.

2  Fundação João Pinheiro, Ministério das Cidades, Secretaria Nacional de Habitação – Déficit Habitacional Nacional, 2006.

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Title Tabula 1. Lares brasileiros com terrenos ocupados irregularmente – evolução de áreas urbanas
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Title Figura 1. Triple bottom line – benefícios sociais, econômicos e ambientais.
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Title Figura 2. Fotos da comunidade Vila Marinho, Paranaguá-PR, Brasil – antes e depois da regularização.
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References

Electronic reference

Diana de Castro, « Como uma Empresa Brasileira está Resolvendo os Problemas de Bairros Urbanos de Forma Sustentável, Uma Comunidade de Cada Vez », Field Actions Science Reports [Online], Special Issue 3 | 2011, Online since 04 June 2012, connection on 22 September 2017. URL : http://factsreports.revues.org/1665

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Diana de Castro

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